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来源 | 独角金融
作者 | 刘银平编辑 | 付影
近日，青岛农商行（002958.SZ）拖欠503万元物业费的事件引发市场关注。蹊跷的是，银行并非无力支付，而是试图将物业费与另一场诉讼捆绑——该行正起诉济南天安时代广场的开发商山东天安置业有限公司（简称“天安置业”），打算将解决该纠纷作为支付物业费的条件，并希对望物业费打折。
但物业服务方济南华海泉城物业管理有限公司（简称“华海物业”）并不买账。一场银行、开发商、物业公司三方之间的复杂博弈，接下来该如何收场？
在查阅上述司法案件时发现，青岛农商行诉讼案件可不少，目前涉及司法案件超过1500件，其中作为原告起诉借款人、信用卡持有者的纠纷就有800余件。这组数据背后，是一条不容忽视的风险传导链条：个人消费贷、经营贷规模持续扩张的同时，不良率也在悄然攀升。
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元股证券:ygzq.hk503万物业费为何拖欠？一张“催款通知”贴在了济南市中心的天安时代广场的大门上，这栋商务写字楼因波浪状玻璃幕墙设计被称为“波浪楼”，根据公开信息，青岛农商行拥有该楼宇1至4层产权。
通知中写道：截至2025年12月8日，青岛农商行欠华海物业公司物业费339.81万元、水电费17.05万元、车位管理费146.16万元，合计503.02万元。尽管华海物业多次催缴但仍未结清，如果在2025年12月31日前仍不付款，将采取进一步措施。
来源：泰山财经
不过事情已经过了三个月，至今青岛农商行仍未结清欠款。
“泰山财经”联系了负责处理此次物业费纠纷的华海物业代理律师刘律师，刘律师表示，青岛农商行认可欠费，但其与“波浪楼”开发商天安置业存在其他楼宇纠纷，将解决该纠纷，作为支付物业费的条件，同时提出希望就物业费进行打折。
如果开发商和物业公司存在关联关系，这种要求倒也合理。不过根据天眼查信息，天安置业、华海物业在股权上并无关系，天安置业的一名董事在华海物业关联公司担任监事，仅有这一点人事上的关联。从企业权益角度出发，也没有义务对物业费进行减免，华海物业自然不答应其提议。
来源：天眼查
该案件还要追溯到2017年9月，华海物业与青岛农商行签订了《物业服务合同》，为后者位于天安时代广场的房产提供物业服务。但2018年初，青岛农商行启动装修后不久便陷入停滞，该区域长期闲置，物业费自此开始拖欠。青岛农商行拒付物业费可能也与此有关。
华海物业曾多次催缴，2025年7月曾发函告知欠费总额达886.6万余元（含滞纳金），并主动提出减免滞纳金、仅结清本金的方案，但未获银行有效回应。协商无果后，华海物业诉诸法律。
刘律师称，该案件已进入法律程序，正等待法院开庭通知，目前公开渠道尚未查询到该案相关信息，不过却能查到青岛农商行与天安置业的案件。
从案号来看，该案于2025年便已立案，案由为房屋买卖合同纠纷，青岛农商行为原告，天安置业为被告，一审将于5月份开庭。
来源：企查查
该案还有第三人——山东新明海贸易有限公司，因联系不上该公司，法院于3月17日向其公告送达该案的相关通知。从该公告中了解到，青岛农商行存在以下诉求：
1、要求被告涤除名下天安时代广场103户、202户、301户、401户抵押权，并协助其办理上述房屋产权及30个地下车位产权转移登记至其名下；2、原告支付13.35万元违约金，并确认剩余总房款中的430万元原告不予支付。
青岛农商行在购入天安时代广场1-4层商户之后，产权证一直难以办理，而该项目此前经历了借贷纠纷、土地纠纷、股权争斗等多重历史遗留问题，如今随着房价下跌，天安置业深陷司法诉讼，名下土地和房产多次被查封，青岛农商行要求不支付剩余房款就显得很实际了。
接下来，青岛农商行将如何应对与华海物业与天安置业的官司，尚需等待后续进展。
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个人消费贷规模年增速超30%，不良率攀升至2%以上
这起物业费纠纷虽是孤案，但并不是青岛农商行近年来唯一陷入诉讼的案件。在查询上述案件信息时候发现，根据天眼查平台上的数据，该行涉诉案件共计1539件。从案由来看，金融借款合同纠纷、信用卡纠纷等案件合计超过800起，占据半数以上；从诉讼身份来看，该行作为原告的案件超过1400起，占比高达九成；从年份分布来看，2021年起诉讼数量开始明显增长，2022年至2025年为案件高发期。
青岛农商行司法纠纷案由前10名
来源：天眼查
这三组数据勾勒出清晰的脉络：案由高度集中于金融借款与信用卡纠纷，反映出零售信贷领域暴露风险；原告身份占据绝对主导，说明该行依靠司法途径进行债权清收；而诉讼高发期与近年宏观经济下行周期高度重合，表明外部环境变化对该行资产质量形成了持续压力。
2021年以来，青岛农商行贷款规模虽然保持增长态势，但规模增速在逐年降低，2024年、2025年上半年增速分别为3.31%、3.19%。
不过个人消费贷与个人经营贷依却在高速扩张。2022-2024年期间，个人消费贷规模增速分别为27.37%、37.54%、37.76%，个人经营贷规模增速分别为19.55%、14.62%、13.23%。截至2025年上半年末，个人消费贷、个人经营贷规模分别为68.9亿元、464.85亿元，较2024年末分别增长17.7%、0.35%。
图源：罐头图库
随着房贷这一优质资产减速，银行急需寻找新的利润增长点，于是转向门槛低、易上量的消费贷来填补缺口。近两年银行消费贷市场“内卷”现象严重，为了抢占市场，银行纷纷打起“价格战”，利率一压再压，最低利率早已跌破3%。
但“以价换量”的策略也带来了副作用，在规模快速扩张的同时，消费贷的不良率也随之攀升，部分银行已出现资产质量承压的迹象。青岛农商个人消费贷不良率在2020年之前维持在1%以下，2021年升至1.57%，此后逐渐攀升，2025年上半年末突破2%，达到2.01%峰值。
数据来源：Wind
目前个人消费贷规模占个贷总规模的比例不足10%，虽然不良率攀升，对总体贷款质量影响尚属有限。相比之下，占个贷规模近六成的个人经营贷质量则更值得关注——该业务不良率在2021年一度压降至1.59%，2022年至2023年回升至2%以上，2024年及2025年上半年再度回落至1.7%以下，波动较为明显。
个人房贷业务形势更为严峻。一方面，规模自2022年触及324.56亿元的峰值后持续缩水，至2025年上半年末已降至266.75亿元；另一方面，资产质量同步承压，不良率从2019年的0.23%一路攀升，2023年突破1%，2025年上半年已达1.68%。
综合来看，青岛农商行个贷业务正面临“增长与质量”的失衡困境。个人消费贷规模与风险同步走高，经营贷不良率虽有所回落，但近年来的宽幅波动也反映出其稳定性不足，而个人房贷则陷入规模缩水、不良攀升的双重困境。
尽管个贷不良率有所上升，但青岛农商行的整体资产质量持续改善，2025年三季度不良率为1.73%，较上年末下降0.06个百分点，自2023年以来呈现持续下降趋势。对公贷款不良率虽仍高于个人贷款，但压降成效显著，2025年三季度降至1.95%，在连续四年维持在2%以上后，终于回落至2%以下。
从具体行业来看，房地产业和建筑业贷款不良率近期波动较大。
2024年房地产业不良率由1.36%大幅升至7.17%，2025年上半年飙升至21.32%，不良贷款余额达到20.95亿元，远高于其他行业。青岛农商行对此解释，房地产贷款余额、不良率激增是个别贷款风险暴露形成不良，正在处置过程中。房地产业贷款规模在持续压降之中，占比也由2024年末的7.04%降至2025年上半年末的5.62%。
建筑业贷款在青岛农商行对公贷款中占比较高，近年来一直在14%以上，但不良率大起大落，2021-2024年分别为1.5%、2.89%、0.89%、4.5%，2025年上半年则又回落至0.58%。
来源：青岛农商行2025年上半年报告
总体来看，对公贷款不良率稳中下降，但个别行业贷款质量起伏较大。
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增利不增收，投资收益与公允价值的“冷暖反差”
受贷款规模增速放缓、利率持续下行影响，青岛农商行利息收入虽承压，但得益于存款成本的有效管控，利息支出同步减少，最终利息净收入依然保持正增长，2025年前三季度同比增长2.06%，达到55.09亿元。
非息收入方面，手续费及佣金净收入延续增长态势，但增速已从过去两年30%左右的高位回落至2.51%。
更有看点的是其他非息收入内部的分化：一边是投资收益持续高涨，前三季度大涨32.59%至15.74亿元，主要得益于债券处置带来的浮盈兑现，这也是近年来不少银行通过自营债券投资增厚收益的缩影；另一边，公允价值变动收益却从上年同期的9.42亿元骤降至0.78亿元，跌去九成以上。
图源：罐头图库
这一起一落并非青岛农商行独有。2025年债市波动加剧，债券收益率上行导致存量债券资产账面价值下降，大部分A股上市银行公允价值变动收益由盈转亏或大幅缩水。一边是落袋为安的“实盈”，一边是估值回落的“浮亏”，这种反差恰恰勾勒出2025年银行非息收入的真实图景。
公允价值变动收益大幅缩水，拖累了青岛农商行的营收表现。2025年前三季度，全行营业总收入同比下降4.92%至80.28亿元。然而，归母净利润却不降反升，同比增长3.57%至33.18亿元。
这一反差的关键在于信用减值损失的大幅收缩。前三季度信用减值损失降至20.53亿元，较上年同期减少8.86亿元，降幅超过3成。资产质量持续改善、不良贷款压降成效显现，使得银行计提的拨备压力减轻，从而释放出利润空间。
利润增长，终究要回到资产端的内生动力上来。对公贷款风险逐步化解，不良率回落至2%以下，个人贷款却仍存在“重规模、轻质量”的问题。
如今，那笔拖欠的503万元物业费，成了这场规模与质量博弈的意外注脚。银行与开发商、物业公司之间的诉讼仍在拉锯，案件尚未开庭，这笔钱是付是拖，是和解是应诉，悬念待解。但比503万元更值得关注的是，这起纠纷背后那千余件诉讼案件，正无声地诉说着个贷狂奔留下的后遗症。
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责任编辑：杨红卜 公告解读
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