过去很长一段时间，城投公司在很多人眼中是一般的存在：
它们手握城市核心资源，又背靠“大树”，根本不愁自己会陷入窘境。
然而，当地产行业进入深度调整的缩量周期，曾带着“资产光环”的城投公司，也迎来了前所未有的挑战。
传统城投公司的重资产业务在当下无法直接产生现金流和利润，大宗资产沉淀、造血能力不足、财务杠杆高企等现实问题，成为悬在头顶的达摩克利斯之剑。
面对这场关乎生死的大考，有的城投公司选择硬扛，苦苦把自己熬过去；还有一部分城投公司选择主动出击变革，典型代表之一，就是广州城投旗下的地产业务平台——
广州城投地产
近期，它进行了一场引人注目的组织架构调整，也引发了一系列的人事变动。
今天，艳姐就和大家聊聊此次事件，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。
01
取消三大部门
空降高管执掌营销帅印
在这场被业内高度关注的人事与组织洗牌中，广州城投地产的核心动作可以用十个字来概括——
精简、整合、重组营销权力
可以说这是一次全面向市场化标杆房企对标的组织重构，主要做了以下几个动作：
首先是进行部门合并和职能专业化
诸多城投公司都有职能重叠与流程冗长的情况，往往会造成企业运转的低效。广州城投地产此次直接将原本相对分散、职能重叠的品牌策划部、销售一部、销售二部三个部门取消，合并组建成了全新的部门——
品牌营销中心
在全新的品牌营销中心大盘子下，广州城投地产重新梳理并设立了四个权责更加清晰、更加贴近一线战场的二级专业部门，分别是——
销售管理部、大宗交易部、客户关系部、租售事业部。
说白了，以前大家的职能分工可能是一池浑水，交叉重合的部分太多，现在等于是把业务条线全部梳理清晰，可以更加聚焦自己的业务重心。
伴随着此次架构调整，广州城投地产的高管团队也进行了变动：
一位加入公司仅仅数月的高管被推到了聚光灯下——罗康。
罗康并不是广州城投土生土长培养起来的内部高管，而是一位在激烈的市场化环境中拼杀出来的民企老将，他此前曾担任合景泰富等房企营销条线高管，可以说营销经验还是比较丰富的。
今年3月，罗康空降加盟广州城投地产，担任大宗销售总经理。然而仅仅3个月后，他就打破了常规的晋升路径，被直接提拔为新组建的品牌营销中心总经理，并兼任大宗交易部总经理，将整个地产板块的营销大权收入囊中。
原有的营销骨干与管理团队并未因此大举离职，而是被重新打散、分配到了上述细分专业的二级二级部门中：
原营销总监招婉瑜改任销售管理部总经理；
原销售一部总经理林艳萍改任客户关系部总经理；
原销售二部总经理盘懿琳改任租售事业部总经理。
在这里艳姐也不得不感慨广州城投地产的魄力，在大多数城投公司都不敢求变的背景下，广州城投地产主动进行架构调整，并且还进行了一次剥离传统国企论资排辈的、具有先锋性的动作：
将至关重要的营销帅印，交给了具有丰富市场化作战经验的“空降高管”罗康，让能拿结果、懂得在市场变现的专业人士牵头负总责。
这种“能者上、平者让”的狼性管理人设，在目前的城投大环境中显得尤为罕见与珍贵。
02
业绩倒逼与存量压力
揭秘千亿国企的救赎密码
广州城投地产之所以在此时对营销架构下狠手，其背后的动因是残酷而现实的，这背后不仅是一家企业正在面临的挑战，更是当前整个城投行业面临的“业绩倒逼、存量承压、转型自救”的深度缩影。
① 业绩压力倒逼变革
作为资产总额超4000亿的超级巨无霸国企，广州城投的庞大体量在过去是资本避风港，但在近年来由于前期多元化扩张的步子迈得太大，叠加宏观环境剧变，其内部正承受着较为沉重的财务压力。
旗下的广州城投地产已面临着营收下降、利润亏损的挑战：
根据公开数据显示，2025年广州城投“商业+住宅”的签约销售额，合计为33.02亿元，同比下降了7.69%。其中，住宅项目签约销售额为22.26亿元，同比下降了24.54%。
2025年广州城投集团的12家子公司，亏损额排在第二的是广州城投地产，净利润为-6.37亿元。
在2026年2月刚刚召开的地产年会内部会议上，广州城投地产总经理倪章军就曾面色凝重地向管理层明确提出：
2026年全年的首要攻坚任务就是“提升销售流速、加快库存去化”。
面对销售业绩的压力以及财务盈利现实，成为了点燃营销架构大调整的最导火索之一 。
② 大宗交易成为“回血速效丸”
在过去的招拍挂红利期，广州城投地产在广州本土的核心地段以及周边区域，通过高溢价或托底的方式高位竞得了大量土地资产。
随着时间的推移，这些地块如今已相继变成了大量已经落成、亟待变现的现房、大量期房住宅以及庞大的城市更新滞压项目。
在当下的房地产缩量周期中，散户的购买力严重萎缩，观望情绪浓厚。如果继续依赖传统的、一个客户接一个客户去磨的“散户住宅销售模式”，回血实在太慢。
新营销架构中特意单独设立的大宗交易部，并由新任营销一把手罗康亲任经理，其背后的真实意图也比较明显——
广州城投急需通过整栋写字楼和公寓的销售、资产证券化、引入产业大宗资本与险资等方式，将手里的存量大宗物业进行打包出让，实现快速回笼巨额资金目的。
③ 投资“踩雷”促使公司转型迭代
除了地产主业本身面临的行业周期问题，作为广州本土的“城投长子”，广州城投在过去数年里还承担了大量的托底与财务投资职责。
公开资料显示，广州城投曾对雪松实业、恒大地产、富力地产等曾经的百强暴雷房企进行过大额的战略投资或债权输血，目前部分大额款项已出现逾期，甚至已经在前两年的财报中计提了坏账损失。
外围财务投资的失利，意味着广州城投地产的自身主业必须具备极强的自我造血机能。营销端是公司目前的“钱袋子入口”，所以此次进行自我迭代和升级，也是势在必行。
④ 推动国企“去行政化”，全面对标行业巨头
当下的市场早已进入刺刀见红的内卷时代，国企背景虽然能在拿地端给予优势，但在“怎么把房子卖出去”这件硬碰硬的难事上，市场不相信背景，只相信狼性和手法。
通过这轮调整，将品牌与销售合二为一，大举启用民企出身、适应高压环境的高管罗康，其根本目的就是要彻底打破城投公司营销的“大锅饭”气，全面向华润、越秀等转型极其成功的市场化标杆国央企看齐，完成由“管理型”向“战斗型”的根本蜕变。
这或许是此次调整更为深层次的意义所在。
03
新高管团队上任后的四大挑战
虽然罗康这位民企营销老将拿到了营销的指挥权，品牌营销中心也完成了机构的物理合并，但在当前的宏观大市下，这只新组建的高管团队所要面临的压力与挑战，无异于一场hard级别的“全面战争”。
新团队面临的最大难题，就是横亘在眼前的业绩和现金流压力：
罗康率领的营销中心，必须在极短的时间内，通过爆发式的去化速度让销售额实现扭转，让集团高层看到此次调整后的团队实力，成则进阶，败则淘汰。
其次是大宗资产打包变现的“深水区”考验：
虽然新设立了“大宗交易部”，但大宗交易的难度比起卖普通商品房住宅要高出好几个量级 。
罗康团队如何在短期内将城投手里沉淀的、缺乏足够市场运营经验的存量资产进行“精细化包装”，使其达到大宗产业资本的收购标准，这极度考验新团队的专业深度 。
元股证券:ygzq.hk第三，从“产品情怀”到“极速流速”的产品适配转变。
广州城投过去太习惯于依托白云山、珠江等稀缺资源去打造带有强烈国企情怀与长开发周期的重资产产品 。
但在当下的环境里，这种长周期的产品开发战略与倪章军提出的“提升销售流速”的战略方向是相悖的 。
新高管团队如何在后续的产品迭代中，在保持高品质底线的同时 ，通过大幅度优化设计、缩短报建周期、提升产品的周转适配度，打造出轻量爆款，是他们能否在产品层面更进一步的关键所在 。
结语
广州城投地产的这次人事大变阵与组织大手术，撕开了传统城投平台在市场下行期被动等待的面纱，将其最为真实的转型求生欲展现在公众面前。
城投国企不再抱有任何温情脉脉的幻觉，全面把指挥棒交给了“能拿结果的人”。
在广州这片见证了无数地产潮起潮落的红海中，这只由民企老将领衔、新老交替的营销铁军，能否为城投平台的上岸趟出一条光明大路？广州的地产江湖，正在等待倪章军和罗康给出最终的答卷。
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参考来源：
1、《广州城投，彻底坐不住了》，乐居财经
2、《广州千亿城投 对地产板块“动刀”了》，中国房地产报
主编：张艳
责编：marl
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